Momsreglerne ved erhvervsmæssigt salg af ejendomme er komplekse. Der skal blandt andet skelnes mellem, om der er tale om en ”ny” eller en ”gammel” ejendom. En ejendom er ”ny” ved salg inden indflytning eller første gang, den sælges indenfor de første 5 år efter opførelsen.
I udgangspunktet er der momspligt ved erhvervsmæssigt salg af en ”ny” ejendom, og ikke momspligt ved erhvervsmæssigt salg af en ”gammel” ejendom.
Den uforudsete momsbetaling ved salg af en væsentlig ombygget ejendom
Der er imidlertid en ofte overset undtagelse til momsfritagelsen for en ”gammel” ejendom, og det er, når der foretages væsentlig ombygning og renovering umiddelbart inden et salg. Såfremt der er foretaget en væsentlig ombygning og renovering, skifter ejendommen i momsmæssig henseende status fra en ”gammel” ejendom til en ”ny” ejendom, og dermed bliver et salg momspligtigt.
En væsentlig ombygning er foretaget, hvis: udgifterne til ombygningen3) overstiger 25 %1) af den seneste offentlige ejendomsvurdering tillagt ombygningsudgifterne ekskl. moms eller 25% af salgsprisen2).
Eksempel på fortjenesten ved salg af en væsentlig ombygget ejendom
Nedenstående eksempel viser et eksempel på konsekvensen af, at et salg af en ”gammel” ejendom bliver momspligtig efter en væsentlig ombygning forud for salg.
Momsbetalingen på kr. 280.000 inkluderer både salgsmoms af salgsprisen på ejendommen og fradrag for momsen på ombygningsudgifterne.
Som det fremgår af eksemplet, er 25 procentgrænsen overskredet, og den ”gamle” ejendom bliver derfor momspligtig ved salg. Og det ses dermed, at størstedelen af den ellers forventede fortjeneste ved salget bliver spist op af en momsbetaling til SKAT, hvorfor det er vigtigt at kende denne regel.
Eksempel på fortjenesten ved salg af en ikke væsentlig ombygget ejendom
Det er afgørende, om grænsen på 25 % overskrides eller ikke. Nedenfor fremstilles det samme beregningseksempel, men hvor ombygningsudgifterne er reduceret med kr. 50.000, hvilket medfører, at salget er momsfritaget, da 25 procentgrænsen ikke er overskredet, hvilket giver en betydelig større fortjeneste ved salg af ejendommen.
Ovenstående momsfrihed er dog kun under forudsætning af, at salget af ejendommen ikke er til en interesseforbunden part, da salgsprisen ellers ikke kan anvendes til bedømmelse af 25 % grænsen. Hvis det var salg til en interesseforbunden part skulle den offentlige ejendomsvurdering tillagt ombygningsudgifterne ekskl. moms være anvendt – og så ville salget stadig være momspligtigt.
Noter:
1) 50% ved ombygning af en bygning på lejet grund.
2) Salgspris kan ikke anvendes ved interesseforbundne parter.
3) Der er specifikke regler for hvilke omkostninger der medregnes som ombygning/renovering.
Vi er altid kun
et opkald væk
